“热岛效应”是一个专门词汇，大意是指由于城市人口集中，工业发达，交通拥塞，大气污染严重，且城市中的建筑大多为石头和混凝土建成，它的热传导率和热容量都很高，可使城市年平均气温比郊区高2摄氏度左右，甚至更多。

  在温度的空间分布上，城市犹如一个温暖的岛屿，从而形成城市“热岛效应”。

  如今的中国房地产领域，似乎也传染了这一“热岛效应”。国际地产代理机构仲量联行最新发布的《全球房地产投资报告》给出了这样一组数据：2006年中国房地产市场投资的60%来自境外；同时房地产投资总额同比增长高达55%。似乎与此相呼应，商务部办公厅关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见提出，要“严格限制外商投资房地产”，要“保持我国在重要行业和关键领域的控制力，确保国家经济安全”。

  如果以上数据属实，那么当下经济学界激烈争论的全球资本过剩性流动，已经在中国城市的高楼大厦间显现。不少学者判断：人民币中间价屡创新高，慢慢的变成了热钱涌动的诱因，由此引起的流动性过剩，带来的则是房市泡沫，以及中央政府对房市的严厉调控。

  比照上述理论与数据，我们是否能这样说：房价攀升吸引全球热钱、热钱又推动房价持续上涨，是造成房市“热岛效应”的外部因素，而多方管制与资本驱利流动天性的不对称，才是“房市热岛”形成的内因。

  笔者以为，房市“热岛效应”的具体体现有三：一是由于制度性原因，股市虽有起色，但依然在经历漫长的恢复期，而快速飙升的房地产价格，则正在向“国际标准”靠拢。房地产市场的高收益率，对热钱、尤其是暂时还不得入股市之门的“外资”具有强大的吸引力；其次是中国房市存在很明显的“管制悖论”，尽管频繁出台各种房价调控政策，但房价飞升的两大要素（某些地方政府“卖地生财”与房产商的利益同盟暗中发力，几乎所有民众都被抛入“过度市场化”的房地产市场）依然存在， 政策“散热”效力少，而房市“热量传导”依然迅速；三是中国虽然依然坚持较为严格的汇率稳定政策，但不少投机资本都抱定在国际政治压力下，人民币迟早会大幅度升值的利益预期，于是向中国“最增值领域”———房地产投资，就成了必然选择。可以说，热钱等待升值的心态，在某些特定的程度上起了“保持温度的作用”。

  按照很多房地产商的说法，中国房地产慢慢的变成了经济发展的支柱产业。那么，牵一发动全身，按照“热岛效应”理论的阐释，外来热钱这一“大气污染”在房市“热岛效应”中起着相当复杂特殊的作用。像一张厚厚的毯子覆盖在房市上，让人难以辨清其结构性矛盾，阻碍了来自政策调控的“阳光辐射”，结果产生“冷岛”效应，即“温度”短时间之内大幅度下降。我们大家可以从以往的日本房地产泡沫和东南亚金融危机中一见端倪。投机资本的获利回吐往往是一个瞬间的连锁性反应，我们不妨假设一下，如果有一天大部分外资突然从中国房市集体撤退，房市必然将承受剧烈震荡，紧接着引发银行的系统性风险———大批普通购房者成为无辜的“负（资产）翁”，巨额信贷成为坏账呆账，作为经济最后关口的金融安全性遭受破坏，这又会引发全国经济从通胀转为恶性紧缩，政府被迫采取紧急干预措施，实施经济“硬着陆”，从而造成社会不稳。

  由此能够准确的看出，外来热钱大举进军中国楼市，“热岛效应”正将其变成价格泡沫与过度管制并存、投机风险与金融风险相伴的“策源地”。人民银行近期加息，某一些程度上可以视作消除过去低息造成资金成本低廉、成为房产投机者“草船借箭”法宝的弊端。但更多的应对之策，尚需政府通过增大“绿地”（即承担为中低收入群体完善住房保障体系的公共责任），加强金融信贷监管，减少“人为热量的释放”（即打破地方政府利益驱动生成机制），控制密度（即在源头上堵住热钱进入中国的速度）来完成。